Dienstag, 2. November 2010

Gibt es Bedarf für Bürogebäude auf dem frei werdenden Bahngelände?


Im Rahmen des Projekts Stuttgart 21 sollen ca. 100 Hektar ehemaliger Gleisfläche für andere Nutzungen frei werden. Dieses Thema ist vielschichtig. Als erstes ist festzuhalten, dass auch im Rahmen der alternativen Ausbauprojekte des Kopfbahnhofs viele Hektar bisheriger Gleisfläche für andere Nutzungen frei werden.

Dann geht es um die Nutzung der frei werdenden Gleisfläche. Hier gibt es die drei Varianten Büro-/Gewerbegebäude, Wohngebäude und Parkflächen. In den Posts vom 09.09.2010 und vom 09.10.2010 ging es bereits um das Thema des Wohnungsbaus. Im Post vom 18.09.2010 war das Thema der Bürogebäude im Zusammenhang mit der Bebauung des A1-Gebiets bereits an der Reihe. Das Parkthema wird später mal hier thematisiert.  Im heutigen Post soll es noch einmal um die Bürogebäude gehen. 

Die hier zu vertretende These lautet: Für neue Bürogebäude auf dem frei werdenden Bahngelände gibt es keinen Bedarf. Um diese These zu untermauern, unternehmen wir einen kleinen Spaziergang entlang der Heilbronner Straße vom Hauptbahnhof bis nördlich des Pragsattels. Beginnen wir bei der Kreuzung Arnulf-Klett-Platz / Friedrichstraße / Heilbronner Straße beim Hauptbahnhof.

Seit nunmehr über einem Jahr steht dieses exponierte Bürogebäude (früher Versatel-Hochhaus) bei der Kreuzung Arnulf-Klett-Platz / Friedrichstraße leer und soll abgerissen und durch einen größeren Neubau ersetzt werden. Die Arbeiten wurden jedoch vor langer Zeit gestoppt. Das Gerüst steht einfach vor sich hin (kostet dies nicht Geld?). Anscheinend sieht der Investor im Moment keinen Bedarf für Bürofläche. So bleibt uns dieser Schandfleck noch für unbestimmte Zeit erhalten. 
An der Einmündung Heilbronner Straße / Türlenstraße befindet sich das großteils nur zweistöckige Gebäude der ehemaligen Mercedes-Benz-Niederlassung. Das Gebäude hat ein Investor gekauft. Mit einem Neubau mit mehr Stockwerken hat der Investor es jedoch nicht eilig. Jetzt gibt es erst einmal eine mehrjährige Zwischennutzung. Der Investor hat gleich ein ganzes Paket von Gebäuden gekauft. Dazu zählt auch ein Filetgrundstück in Frankfurt / Main. Es wird kolportiert, dass der Investor hauptsächlich an der Frankfurter Immobilie interessiert gewesen ist. Die Stuttgarter Immobilie wurde zwangsläufig mitgekauft, Zukunft ungewiss. 
Leerstehende Büroflächen in einem Bürogebäude an der Einmündung Heilbronner Straße / Presselstraße: solche Vermietungsangebote sieht man an vielen Bürogebäuden in der ganzen Stadt.
Baugrundstück mit Plakat über neues Bürogebäude an der Einmündung Heilbronner Straße / Gaucherstraße: hier hat sich seit über einem Jahr nichts getan. Wenn das so weitergeht, bildet sich auf dem Grundstück bald eine wertvolle Ruderalflora.
Blick von der Brücke der Auerbachstraße auf die Heilbronner Straße in Richtung Norden: Auch hier gammeln die Bauschilder vor sich hin. Bedarf für Bürofläche scheint kaum mehr vorhanden zu sein. Geplant war, bei diesem Bürokomplex mit Namen Oasis vier Einheiten zu bauen. Seit Jahren gibt es nur eine Einheit.
Blick von der Brücke der Auerbachstraße in Richtung Pragsattel: das Gelände vor dem Hochbunker und rechts davon harrt seit Jahren einer großstadtadäquaten Bebauung.
Fazit des kleinen Stadtspaziergangs: überall gibt es leerstehende Büroflächen, Bauruinen, unbebaute Grundstücke. Für Bürogebäude auf den durch Stuttgart 21 freiwerdenden Gleisfllächen gibt es weit und breit keinen Bedarf. Im Gegenteil: würden durch Stuttgart 21 weitere Flächen für Bürogebäude auf den Markt kommen, würde sich die urbane Bebauung der bereits vorhandenen Flächen und Straßenzüge in Stuttgart auf den St. Nimmerleinstag verschieben.

Bereits mit dem heutigen Flächenangebot für Büroflächen wird es die Stadt sehr schwer haben, innerhalb angemessener Zeit eine stadtgerechte Bebauung der wichtigsten Straßen zu erreichen. Dabei wäre ein Masterplan für die großen Straßenzüge der Stadt dringend erforderlich. Dazu gehören die Heilbronner Straße, die Neckarstraße, die Waiblinger und Nürnberger Straße, die Schlossstraße, die Kriegsbergstraße, die Hegelstraße usw. Diese Straßenzüge müssen zu Boulevards ausgebaut werden, zu urbanen Straßen, die mehr sind als Ein- und Ausfallstraßen. Aber noch einmal: bis es soweit ist, sind noch viele Baulücken zu schließen und untergenutzte Gebäude zu ersetzen sowie architektonisch unzumutbare Fassaden neu zu bauen.

Stuttgart 21 trägt zu dieser Problematik überhaupt nichts bei. Stuttgart braucht für seine zukünftige Entwicklung alles mögliche, nur nicht Stuttgart 21.     

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